Un primo-accédant désigne une personne qui achète sa résidence principale pour la première fois, ou qui n’a pas été propriétaire de son logement principal depuis au moins deux ans. Ce statut ouvre l’accès à des dispositifs de financement spécifiques. Les tendances du crédit immobilier montrent que ce profil d’emprunteur est devenu le segment dominant de la production de prêts habitat depuis 2025.
Quotité financée et apport personnel : ce qui change pour les primo-accédants
Depuis 2024-2025, la quotité financée progresse pour les primo-accédants. La part du prix du bien couverte par le crédit augmente, ce qui signifie que les banques acceptent de financer des dossiers avec un apport plus faible qu’auparavant.
Cette évolution s’explique par la concurrence entre établissements bancaires pour capter une clientèle primo-accédante devenue majoritaire dans les flux de crédits. Les banques considèrent ces profils comme des clients à fidéliser sur le long terme : assurance emprunteur, épargne, domiciliation de revenus. Le crédit immobilier sert de produit d’appel.
Pour autant, la règle du taux d’endettement maximal reste en vigueur. Un emprunteur ne peut pas consacrer plus de 35 % de ses revenus nets au remboursement de ses crédits, assurance comprise. Des discussions ont eu lieu en 2026 sur un possible assouplissement de ce seuil pour les primo-accédants, mais aucune modification réglementaire n’a été actée à ce stade.
Primo-accédants et production de crédit immobilier : un poids historiquement élevé
Le basculement est net. Les primo-accédants représentent désormais entre 44 et 47 % des nouveaux crédits à l’habitat, contre environ 26 à 29 % au début des années 2010. Ce n’est plus un segment parmi d’autres, c’est le moteur principal de la production.
Plusieurs facteurs expliquent cette montée en puissance :
- Le recul de l’investissement locatif dans la production de crédits, lié à un rendement moins attractif et à un cadre fiscal durci ces dernières années
- La reprise ciblée du marché de la résidence principale, portée par des taux qui ont amorcé une détente après les pics de 2023-2024
- Le recentrage des politiques publiques (PTZ élargi, aides locales) sur l’accession à la propriété plutôt que sur l’investissement
La production globale de crédit immobilier a bondi de près de 30 % en 2025 par rapport à l’année précédente. Les primo-accédants captent une part disproportionnée de cette reprise.
PTZ élargi en 2025 : impact réel sur le financement
Le prêt à taux zéro a été étendu à l’ensemble du territoire et à tous les types de biens (neuf et ancien avec travaux) depuis 2025. Cette extension représente un changement structurel pour les primo-accédants, qui constituent la quasi-totalité des bénéficiaires du dispositif.
Le PTZ fonctionne comme un prêt complémentaire sans intérêts, qui vient réduire le coût global du financement. Son montant dépend de la zone géographique, des revenus du ménage et du type de bien. L’élargissement géographique permet à des acheteurs situés en zones rurales ou périurbaines d’y accéder, alors qu’ils en étaient souvent exclus auparavant.
L’effet sur le marché est mesurable. D’après les remontées de courtiers, environ un crédit immobilier sur deux accordé à un primo-accédant intègre un PTZ. Ce dispositif joue un rôle de levier : il augmente la capacité d’emprunt sans alourdir la mensualité, ce qui compense en partie le niveau des taux d’intérêt.
Taux d’intérêt en 2026 : stabilisation ou remontée pour le marché immobilier
Après la détente observée en 2025, les taux de crédit immobilier repartent doucement à la hausse au second semestre 2026. Cette tendance reste modérée, mais elle modifie les arbitrages des primo-accédants.
Un taux légèrement plus élevé réduit mécaniquement la capacité d’emprunt à mensualité constante. Pour un primo-accédant, cela peut signifier revoir à la baisse la surface ou le secteur géographique visé. Les durées d’emprunt restent longues (autour de 20 à 25 ans pour la majorité des dossiers), ce qui amortit en partie l’effet de la hausse sur la mensualité.
Le rôle des courtiers en crédit immobilier prend une importance particulière dans ce contexte. La mise en concurrence des offres bancaires permet de grappiller quelques dixièmes de point, ce qui se traduit par plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale du prêt.
Construction neuve et accession : un levier sous-exploité
La construction neuve reste un canal d’accession à la propriété pertinent pour les primo-accédants, notamment grâce au cumul possible de plusieurs avantages :
- TVA réduite dans certaines zones d’aménagement (zones ANRU et quartiers prioritaires)
- Frais de notaire réduits par rapport à l’ancien (de l’ordre de 2 à 3 % contre 7 à 8 %)
- Éligibilité au PTZ dans des conditions souvent plus favorables que pour l’ancien
Le marché du logement neuf traverse une période difficile, avec une baisse des mises en chantier. Pour les primo-accédants, cette situation crée paradoxalement des opportunités : certains promoteurs proposent des remises ou prennent en charge une partie des frais pour écouler leurs stocks.
Le choix entre neuf et ancien dépend du projet, du budget et de la localisation. Un primo-accédant qui vise une grande métropole se tournera plus naturellement vers l’ancien, où l’offre est plus abondante. En périphérie ou en ville moyenne, la construction neuve peut offrir un meilleur rapport entre le prix au mètre carré et la qualité du logement.
La part des primo-accédants dans la production de crédit immobilier ne devrait pas fléchir à court terme. Le recul de l’investissement locatif et le maintien des dispositifs d’aide orientent structurellement le marché vers l’accession. Le facteur à surveiller reste l’évolution des taux au second semestre 2026, qui déterminera la capacité d’achat réelle de ces nouveaux emprunteurs.
